千萬豪宅象嶼蘇河琹廬，商品房與保障房同樓

文/樂居財經 嚴明會

2024年臨近年末，象嶼地產在上海辦了一場品牌發布會，象嶼地產浙滬區域總經理鮑軼群開篇，洋洋灑灑講述了象嶼地產與上海長遠同行的曆史。

發布會的重點是產品，象嶼地產位於靜安核心板塊的蘇河琹廬正式亮相。這是象嶼1號作品序列，從外立麵到屋內細節，象嶼地產花了不少心思。

從拿地到麵世，蘇河琹廬的推進過程並不算快，前後用了大約9個月的時間。去年3月中旬拿地，12月中旬過會，一個多星期後，售樓處樣板房同步開放。

對於這個稍顯陌生的案名，發布會上介紹了其由來，“琹廬”的名字源自地塊保留建築“琹廬”牌匾，取其深意，通過這個牌匾看到了這片土地的故事，以及曆史時代中折射出的家庭背後治業、治身、治心的理想。

蘇河琹廬由1幢高層和16幢風貌別墅組成。這幢高層共有132套商品房，都是麵積為100平的緊湊型三居室，聯動價12.5萬/平；16套風貌別墅是地上2-3層的小麵積合院，無地下室，麵積段190-220平，聯動價18萬/平。

整體來看，由於地塊麵積較小，社區較為迷你，活動空間有限。項目南側是老北站鐵路，據說未來拆除後會建造一個17.5萬方的公園綠地，但改造時間尚未明確。南側距離寶山路高架約100米且沒有遮擋，北側是虯江路，少量噪音還是難以避免。

首期推出的是高層產品，風貌別墅將在2025年推出。

在這棟26層的高層建築中，一層是架空層，2-4層為保障房，為了將保障房與商品房歸家動線分開，蘇河琹廬在北麵單獨設置了入戶門及電梯。但該部分居住人群可以和商品房業主共享公區和架空層設施。

100平的商品房有4種戶型，三梯六戶，A、D是邊套，B、C是中間套。整體得房率較低，在73%左右。多方麵原因影響了得房率，一方麵，根據規定，超過18層必須要有兩個逃生通道（樓梯），得房率很難提升；另一方麵，超低能耗導致牆體更厚，也會拉低室內使用麵積，保障房的獨立電梯可能也會占據公攤麵積。

A戶型是東邊戶，三麵寬朝南，全明雙衛，主臥有L型大飄窗，但次臥和書房麵積較小，次臥麵積約6㎡，書房麵積約5.3㎡。

B戶型是與A戶型拚接的中間戶，同樣是三麵寬朝南，兩個衛生間都有飄窗，次臥麵積稍大，大約有8.3㎡。該戶型北側有連廊，或會影響衛生間、書房和廚房的采光。

C戶型是D戶型拚接的中間戶，整體布局和房間麵積與B戶型接近，北側連廊也會影響北向房間的采光。

D戶型是西邊套，陽台朝西，主臥和次臥朝南，主衛麵積不足4㎡。為了客廳部分能有一個相對完整的額牆麵，在南側建了牆麵，從而產生了一個麵積約3㎡的走道。

整體看下來，室內空間有些局促，收納空間不足，主臥以外的房間使用麵積偏小。好在，中間套室內無承重牆，後期可進行空間改造；書房飄窗都沒有牆垛，可以做成榻榻米當房間使用。

項目集采裝標不低於4000元/㎡，廚房配置方太集成灶、16套洗碗機，單開門冰箱，全屋采用華為的智能家居係統，衛生間的品牌基本都是高儀。

有看房者質疑，使用方太是否誠意略弱，同板塊內麵積相同、價格相近的永興裏同樣4000裝標，用的是嘉格納和博世雙開門冰箱。

但蘇河琹廬在價格上很有優勢，是近期內少數1200萬就可以上車靜安內環內的項目。

內環核心地段的房價普遍在15W /㎡，內中環的價格普遍在12W /㎡。隨著7090政策取消，中小套住房建築麵積標準提高，內環內100㎡的供應也會逐漸減少，1200W左右買內環內三房的機會也在減少。

地理位置上，直線距離蘇州河約1公裏；3公裏內，涵蓋、人民廣場、靜安寺、南京西路等城市CBD。交通方麵，項目周邊可選擇3/4/8/10/12五條軌交，高架隧道俱全。

商業方麵，項目周邊配套成熟，購物便利，周邊2公裏內有凱德虹口商業中心、靜安等。教育醫療方麵，地塊3km範圍內聚集了市重點小學靜安實驗小學、市重點中學上海市魯迅初級中學、三甲醫院上海市中醫醫院芷江中路院區。

蘇河琹廬入市在即，購房者對於這個優缺點都很明顯的項目反響如何，還有待市場檢驗。

2024上半年，象嶼地產實現營收137.59億元，同比增加1514.5%；淨利潤為6.47億元，去年同期為-2.25億元，同比扭虧為盈。在這部分淨利潤中，歸母淨利潤為0.01億元，歸屬少數股東的淨利潤為6.46億元。

2021年開始，象嶼地產的少數股東權益大幅增加，且持續超過歸屬母公司股東的權益。2022年末，其少數股東權益為74.34億元，2022年末增加至124.73億元，2023年末進一步增加至134.57億元。2024年中期末為144.2億元，歸屬母公司股東的權益為90.97億元。2024年上半年，少數股東又向象嶼地產投資了10.79億元，2023年同期為7.56億元。

近年來，象嶼地產不斷向其母公司——拆解資金。2023年，象嶼地產向廈門象嶼拆借了625億元的資金，支付利息4.3億元。2022年，象嶼地產從廈門象嶼拆借了431億資金，支付利息4.9億。